土地に建物を建てるときには、自分の所有の土地でないならば勝手に建物を建ててはいけません。
自分の土地を持っていないならば、買うか借りるかのどちらかで土地を手に入れます。
土地を購入する際に重要な権利が、所有権・借地権の2つです。
この記事では、所有権・借地権というそれぞれの権利について解説します。
所有権・借地権の権利内容
土地の権利は、所有権と借地権の2つに分かれます。
それぞれについて、どういう権利なのかみていきましょう。
所有権
所有権は、土地を所有する権利です。
土地を買った人に与えられる権利であり、所有権を持っている土地は権利者が自由に土地を処分できます。
処分とは、売却、贈与、相続などを行うことです。
土地を買いたいとなれば、土地代金を支払い所有権を得ます。
所有権のある土地は、自由に処分できますが、固定資産税や都市計画税の納税義務も生まれます。
借地権
他人の土地を借りる権利です。
所有権に比べると借地権は取得費用が安いために、コストを抑えて使える土地を確保したい人に適しています。
所有権よりも借地権は資産価値が低いために、市場価格の6割程度で取引されます。
借地権では住宅ローンの審査が厳しく、建物を建てるならば制限があるというデメリットが生じます。
借地権は賃借権と地上権の2つに種類が分かれます。
まずは、賃借権についてみていきましょう。
賃借権のある土地で建て替えを行うならば土地所有者の承諾が必要です。
一般的に賃借権では登記する義務がないので、登記簿には記載されません。
借りている土地なので、賃借権のある間は毎月の地代を支払わないとなりません。
契約更新時の契約更新料、建て替えを行うときの建て替え承諾料、建物利用条件などの変更時の条件変更料、所有権の名義変更時の名義書換料と、所有権ではなにかとお金がかかります。
なお、賃借権は、第三者への譲渡や賃貸はできません。
地上権の権利内容
他人の土地を使う権利であり、賃借権と意味合いは似ています。
賃借権と同じように、毎月の地代を支払うのが普通です。
地上権は賃借権よりも権利が強く、土地所有者の承諾なしに第三者に地上権を譲渡することや貸すことができ、抵当権の設定も行うことができ、建物の修理なども独断でできます。
一般的に地上権では登記する義務があるので、登記簿に記載されます。
地上権は、建てられている建物の上に鉄道や橋を建てる場合や、地下に地下鉄を通す場合などに使われます。
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まとめ
土地の権利には、所有権・賃借権・地上権と3つあります。
所有権が所有する権利であり、賃借権と地上権が土地を使う権利です。
この中で、賃借権は制約が多く土地所有者の承諾を受けないとできないことも多いので、トラブルが起きやすいので注意が必要です。
一般住宅を建てる際は、所有権と借地権のそれぞれの権利の特徴を把握し、ご自身にあった権利を選択しましょう。
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