売主の瑕疵担保責任とは？契約不適合責任との違いと対策を解説
高崎市で不動産を売却する際、「引渡し後に雨漏りなどが見つかったら、売主はいつまで責任を負うのか」と不安に感じる方もいるでしょう。
2020年4月1日施行の改正民法により、従来の瑕疵担保責任に関するルールは、契約内容への適合性を基準とする契約不適合責任へ見直されました。欠陥の有無だけでなく、引き渡した物件が契約内容に適合しているかが重要です。
責任の基本や買主が取れる手段、期間、売却前の対策を確認しましょう。
目次FAQ
売主の瑕疵担保責任は現在もある？
2020年4月1日以降に締結された売買契約では、改正民法により、従来の瑕疵担保責任に関するルールは契約不適合責任へ見直されました。現在の不動産売買では、契約内容への適合性が重要です。
不具合が見つかった場合、売主はいつまで責任を負う？
種類・品質の契約不適合では、原則として買主が不適合を知ってから1年以内の通知が必要です。これとは別に、請求内容によっては消滅時効も関係します。
売却後の契約不適合トラブルを防ぐには？
把握している不具合や修繕履歴を整理して契約内容へ反映し、必要に応じてインスペクションや既存住宅売買瑕疵保険を検討します。
売主の瑕疵担保責任とは？契約不適合責任との違い
売主の瑕疵担保責任を理解するうえでは、2020年4月1日施行の改正民法により、売買における売主の担保責任が「契約内容への適合性」を基準とする仕組みへ見直された点が重要です。
改正前は「隠れた瑕疵」が中心的な問題でした。
現在の民法562条では、引き渡された目的物が種類・品質・数量について契約内容に適合しない場合、買主は修補などの履行の追完を請求できると定めています。
代金減額は民法563条、損害賠償や解除については民法564条などに基づき、それぞれの要件を満たす場合に行使できます。
売主側では、物件に不具合があるかだけでなく、「どのような状態として売るのか」「把握している状態を契約書などへどう反映するのか」が重要になります。
| 比較項目 | 改正前の瑕疵担保責任 | 改正後の契約不適合責任 |
|---|---|---|
| 判断の中心 | 隠れた瑕疵 | 契約内容との不適合 |
| 基準 | 瑕疵の有無 | 種類・品質・数量が契約内容に適合するか |
| 買主の主な手段 | 解除・損害賠償 | 追完・代金減額・損害賠償・解除 |
| 売主が確認すべき点 | 瑕疵の有無 | 契約内容・物件状態・告知内容の整合性 |
単なる名称変更と捉えるのではなく、契約で合意した内容と実際の状態を照合する制度として理解しましょう。
各手段を行使できるかは、それぞれの要件や契約内容によって異なります。
参照：法務省「民法の一部を改正する法律（債権法改正）について」（2026年9月3日確認）
高崎市で不動産売却をご検討中の方は、お気軽にご相談ください。
お問い合わせはこちら売主の瑕疵担保責任はいつまで？期間と買主が請求できる内容
期間を確認するときは、「1年の通知期間」と、請求内容によって関係する「消滅時効」を分けて考える必要があります。
民法566条では、種類・品質の契約不適合について、買主が不適合を知った時から1年以内に売主へ通知しなければ、原則としてその不適合を理由とする追完、代金減額、損害賠償、解除ができないと定めています。
民法566条
1年
この1年は、請求をすべて終える期限ではなく、売主へ不適合を通知するための期間です。
ただし、売主が引渡しの時にその不適合を知っていた場合や、重大な過失によって知らなかった場合には、この1年の通知期間による制限は適用されません。
また、損害賠償請求などの債権については、民法166条の消滅時効も確認する必要があります。
一般の債権は、権利を行使できることを知った時から5年間、または権利を行使できる時から10年間行使しない場合に、時効によって消滅します。
具体的な起算点や適用関係は請求内容によって異なるため、民法566条の1年の通知期間と同一視しないことが大切です。
| 確認事項 | 期間・内容 | ポイント |
|---|---|---|
| 種類・品質の不適合の通知 | 知った時から原則1年以内 | 民法566条 |
| 一般の債権の消滅時効 | 権利行使できることを知った時から5年 | 民法166条 |
| 一般の債権の消滅時効 | 権利行使できる時から10年 | 5年とは起算点が異なる |
| 宅建業者が自ら売主 | 民法566条の期間について、引渡しの日から2年以上となる特約は可 | 買主に不利な特約は原則制限 |
買主が取り得る主な手段は次の4つです。
-
履行の追完請求：修補などを求める
-
代金減額請求：一定の要件のもと代金減額を求める
-
損害賠償請求：民法上の要件を満たす場合に損害賠償を求める
-
契約解除：解除要件を満たす場合に契約を解除する
宅建業法40条は、宅建業者が仲介するだけで適用される規定ではありません。
宅建業者が自ら売主となる場合、民法566条に定める期間について、目的物の引渡しの日から2年以上となる特約をする場合を除き、買主に不利となる特約を原則として禁止しています。
トラブル予防の基本は、売主が把握している物件状態と修繕履歴を整理し、買主との契約内容へ正確に反映することです。
雨漏り・漏水・ひび割れ・設備の故障などを確認し、過去に修繕やリフォームをしている場合は、時期や内容が分かる資料も整理しましょう。
売買契約書や物件状況に関する書類では、責任範囲・期間・特約を確認します。
免責特約があっても、売主が知りながら告げなかった事実などについては、民法572条により責任を免れることができません。
把握している情報を適切に共有し、契約内容へ反映することが重要です。
建物状況調査（インスペクション）は、国の登録を受けた既存住宅状況調査技術者講習を修了した建築士が、既存住宅状況調査方法基準に従って行う調査です。
建物の劣化事象や不具合事象などの状況を調査するものであり、瑕疵の有無を判定・保証するものではありません。
中古住宅では、検査と保証がセットになった既存住宅売買瑕疵保険も検討できます。
宅建業者が売主の場合と一般の方が売主の場合では、利用の仕組みが異なるため、物件や取引形態に合わせて確認しましょう。
- 雨漏り・漏水・ひび割れなど把握している不具合を整理した
- 過去の修繕・リフォーム履歴と資料を確認した
- 設備の故障・不具合を確認した
- 売買契約書で責任範囲・期間・特約を確認した
- 必要に応じてインスペクションを検討した
- 既存住宅売買瑕疵保険の利用可否を確認した
高崎市での売却でも、契約不適合責任は全国共通の民法などに基づきます。
物件ごとに状態や契約条件は異なるため、情報を整理したうえで不動産会社へ相談しましょう。
参照：国土交通省「既存住宅流通について（建物状況調査（インスペクション）活用に向けて）」（2026年9月3日確認）
参照：国土交通省「既存住宅売買瑕疵保険について」（2026年9月3日確認）
まとめ
「売主の瑕疵担保責任」として検索される責任は、現在の民法では契約内容への適合性を基準とする契約不適合責任へ見直されています。
売主は物件の状態だけでなく、買主と合意する契約内容を確認することが重要です。
種類・品質の契約不適合では、原則として買主が不適合を知った時から1年以内の通知が必要です。
これとは別に、請求内容によっては消滅時効も関係します。
売却前には不具合や修繕履歴を整理し、契約内容へ反映したうえで、必要に応じてインスペクションや既存住宅売買瑕疵保険を検討しましょう。
高崎市で不動産売却をご検討中の方は、お気軽にご相談ください。
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